Arsanızı kat karşılığı verdiniz. Sözleşmede yazan teslim tarihi geçti, inşaat yarım kaldı. Müteahhit kâh malzeme fiyatlarından, kâh ruhsattan bahsediyor; her görüşmede yeni bir tarih veriyor. Bu arada evinizi yıktırdınız, kirada oturuyorsunuz.

Bu tabloda en sık yapılan hata, sabırla beklemek ya da tam tersine "sözleşmeyi feshettim" diye tek taraflı bir ihtar çekip işi bitmiş saymaktır. İkisi de yanlıştır. Bu yazıda hukuken elinizde tam olarak hangi seçeneklerin bulunduğunu ve aralarındaki farkın alacağınız tazminatı nasıl değiştirdiğini anlatıyorum.

Önce Şunu Bilin: Bu Sözleşmeyi Tek Başınıza Feshedemezsiniz

Kat karşılığı (arsa payı karşılığı) inşaat sözleşmesi, hukuken sıradan bir sözleşme değildir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin tanımıyla bu sözleşmeler eser sözleşmesi ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden oluşan karma nitelikli akitlerdir. İçinde taşınmaz mülkiyetinin devri borcunu barındırdığı için de tek taraflı irade beyanı ile feshi mümkün değildir.[1]

Daire'nin istikrar kazanmış içtihadına göre bu sözleşmeler ancak iki yoldan sona erer:

  • Tarafların iradelerinin birleşmesiyle — yani müteahhitle anlaşıp noterde fesihname düzenleyerek,
  • ya da haklı sebep varsa mahkemenin vereceği fesih kararıyla.

Bunun pratik sonucu şudur: noterden çektiğiniz "sözleşmeyi feshediyorum" ihtarnamesi tek başına sözleşmeyi sona erdirmez. İhtarname önemlidir — temerrüdü belgeler, süre verir, dava için zemin hazırlar — ama sözleşmeyi bitiren şey mahkeme kararıdır. Bu farkı bilmeden arsasını başka bir müteahhide veren arsa sahipleri, sonradan ilk müteahhidin açtığı davalarla karşılaşıyor.

Sözleşmeniz Geçerli mi? Şekil Şartına Dikkat

Bu sözleşmeler taşınmaz mülkiyetinin nakli borcunu içerdiğinden, kural olarak noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Adi yazılı olarak, aranızda imzaladığınız bir kâğıt kural olarak geçersizdir.

Ancak Yargıtay bu katı kurala önemli bir istisna tanır: yükleniciye bedel olarak devredilmesi taahhüt edilen taşınmaz tapuda fiilen devredilmişse, yani şekil eksikliği giderilmişse, başlangıçta geçersiz olan sözleşme geçerli hâle gelir.[2]

Yani elinizde yalnızca adi yazılı bir sözleşme varsa umutsuzluğa kapılmayın; tapuda yükleniciye pay devri yapılmışsa sözleşme ayakta olabilir. Tersi de doğrudur: müteahhit "sözleşme geçersiz" savunması yapıyorsa, tapu kayıtlarına bakmak gerekir.

Teslim Tarihini Beklemek Zorunda mıyım?

Hayır — ve bu, çoğu arsa sahibinin bilmediği bir imkândır. Türk Borçlar Kanunu'nun 473. maddesinin birinci fıkrası şöyle:

"Yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya sözleşme hükümlerine aykırı olarak işi geciktirmesi ya da işsahibine yüklenemeyecek bir sebeple ortaya çıkan gecikme yüzünden bütün tahminlere göre yüklenicinin işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa, işsahibi teslim için belirlenen günü beklemek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönebilir."

Yani inşaat açıkça yetişmeyecek durumdaysa, teslim tarihinin gelmesini beklemenize gerek yoktur. Buradaki ölçüt "bütün tahminlere göre açıkça anlaşılması"dır; uygulamada bu, inşaatın fiziki seviyesi ile kalan süre karşılaştırılarak bilirkişi marifetiyle tespit edilir.

İnşaata hiç başlanmamışsa durum daha da nettir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 11 Kasım 2025 tarihli kararına konu olayda yüklenici, kararlaştırılan sürede ruhsatı almamış ve inşaata hiç başlamamıştır. Daire, TBK m. 124/1 uyarınca yükleniciye süre verilmesinin dahi etkisiz olacağını belirterek, arsa sahiplerinin m. 125/3 uyarınca sözleşmenin geriye etkili feshini istemekte haklı olduklarını kabul etmiştir.[2]

Üç Seçeneğiniz Var

Yüklenici temerrüde düştüğünde TBK m. 125 size üç yol sunar:

  • İfayı ve gecikme tazminatını istemek — sözleşme ayakta kalır, inşaatın tamamlanmasını ve geciken süre için tazminat istersiniz.
  • İfadan vazgeçip müspet zararı istemek — bu tercihi hemen bildirmek şartıyla, borcun ifa edilmemesinden doğan zararın giderilmesini istersiniz.
  • Sözleşmeden dönmek — taraflar karşılıklı ifa yükümlülüğünden kurtulur ve daha önce verdiklerini geri isteyebilirler. Yüklenici temerrüde düşmekte kusursuz olduğunu ispat edemezse, ayrıca sözleşmenin hükümsüz kalmasından doğan zararınızı da istersiniz.

Uygulamada arsa sahipleri genellikle üçüncü yolu seçiyor. Ama asıl kritik tercih bundan sonra geliyor.

Geriye Etkili mi, İleriye Etkili mi? (Yazının En Önemli Bölümü)

Fesih kararı verilirken mahkeme, feshin hangi yönde sonuç doğuracağını da belirler. Bu teknik görünen ayrım, elinize ne geçeceğini doğrudan belirlediği için aslında meselenin kalbidir.

Geriye etkili fesih

Kural budur. Sözleşme hiç yapılmamış gibi başa dönülür. Taraflar üstlendikleri borçlardan kurtulur ve daha önce ifa ettikleri edimleri sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri isteyebilirler.[1]

Arsa sahibi açısından en önemli sonucu şudur: yükleniciye avans olarak devredilmiş arsa payları geri döner. Buna aşağıda ayrıca değineceğim.

İleriye etkili fesih ve %90 ölçütü

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nun 25.01.1984 tarihli, 1983/3 E., 1984/1 K. sayılı kararına göre bu sözleşmeler, inşaatın fiziki seviyesine göre ileriye etkili olarak da feshedilebilir. Bu hâlde yüklenici, yaptığı imalat oranında bağımsız bölüm tapusuna hak kazanır.[1]

Yerleşik içtihada göre ileriye etkili feshe karar verilebilmesi için inşaatın %90 ve üzeri oranda tamamlanmış olması gerekir. Bu seviyeye ulaşılmamışsa ileriye etkili fesih koşulları oluşmamıştır.[1]

Burada çok gözden kaçan bir ayrıntı var. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 28 Kasım 2024 tarihli kararında belirtildiği üzere: arsa sahibine bırakılacak bağımsız bölümler veya blok %90 ve üzeri seviyede tamamlanmış olsa bile, sözleşme konusu işin tamamı bu seviyeye ulaşmamışsa ileriye etkili fesih koşulları gerçekleşmiş olmaz.[3] Yani ölçüt "benim dairem bitti mi" değil, "iş bir bütün olarak bitti mi"dir.

Bir istisna daha: ileriye etkili fesih koşulları oluşmasa bile, arsa sahibi kendi iradesiyle ileriye etkili fesih talep ederse, imalatın seviyesine bakılmaksızın buna karar verilir.[3] Yani tercih hakkı sizdedir.

Peki hangisini istemelisiniz?

Cevap tazminat rejimindeki farkta gizli. Yargıtay'ın ifadesiyle, alacaklı ani edimli bu sözleşmeyi kendi iradesiyle ileriye etkili olarak feshederse müspet zararlarını da talep edebilir.[4] Geriye etkili fesihte ise talep edilebilecek olan kural olarak menfi zarardır.

Bu ayrımın somut karşılığını bir kararda görmek mümkün: geriye etkili fesih ve alacak istemli bir davada mahkeme, yüklenicinin yıktığı binanın bedelini (menfi zarar) hüküm altına almış, buna karşılık arsa sahibinin kira kaybı talebini reddetmiştir.[5]

Kira kaybı, çoğu arsa sahibinin en büyük fiili zararıdır — yıllarca kirada oturursunuz. Dolayısıyla hangi feshin isteneceği, dava dilekçesi yazılmadan önce verilmesi gereken stratejik bir karardır. Yanlış tercih, en büyük zarar kaleminizi baştan kaybetmeniz anlamına gelebilir.

Yükleniciye Devrettiğim Tapular Ne Olacak?

Kat karşılığı sözleşmelerde arsa sahibi, inşaat ilerledikçe yükleniciye pay devreder. Yargıtay bu devirlerin hukuki niteliğini net biçimde ortaya koyar: sözleşmeden sonra ve inşaat süresince yükleniciye bir kısım payların devri avans niteliğindedir. Yüklenicinin bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi, inşaatı kusursuz ve eksiksiz tamamlayıp teslim etmesine bağlıdır.[6]

Sonuç: sözleşmenin geriye etkili feshi hâlinde bu arsa payları, talep hâlinde arsa sahibine geri döner. Bunun aracı, tapu iptal ve tescil davasıdır ve genellikle fesih davasıyla birlikte açılır.

Yükleniciden daire satın alanlar ne olacak?

Bu, dosyaların en sancılı tarafıdır; çünkü işin içinde artık üçüncü kişiler vardır. Yargıtay'ın yaklaşımı şu:

Üçüncü kişinin mülkiyet hakkının doğabilmesi için, kendisine pay devreden yüklenicinin edimini yerine getirmiş olması gerekir. Aksi hâlde yüklenici ve ondan pay satın alan üçüncü kişiler üzerindeki tapu kayıtları "illet ve sebepten yoksun" hâle gelir ve yapılan işlem yolsuz tescil durumuna düşer. Daire'nin ifadesiyle: "İnşaattan daire satın alan kişiler iyiniyet iddiasında bulunamazlar."[6]

Bu kural iki yönlüdür. Arsa sahibiyseniz, yüklenicinin sattığı daireler nedeniyle hakkınızı kaybetmezsiniz. Yarım kalmış bir inşaattan daire aldıysanız, tapunuz olsa bile konumunuz sanıldığı kadar güçlü değildir — bu nedenle yükleniciden daire alırken sözleşmenin ve inşaat durumunun incelenmesi hayati önemdedir.

Daire ayrıca "her somut olayın özelliklerinin ayrıca değerlendirilmesi gerektiğini" de vurgular; yani bu kural mutlak değil, çıkış noktasıdır.

Muvazaalı Fesihlere Dikkat

Bir uyarı daha. Uygulamada, sorumluluktan kaçmak için sözleşmenin kâğıt üzerinde feshedildiği, ancak ilişkinin fiilen sürdüğü hâllere rastlanıyor. Yargıtay bu ihtimali göz ardı etmez: bir kararda, fesih kararına rağmen arsa sahibi ile yüklenici arasındaki ilişkinin zımnen devam ettiği, feshin muvazaalı olduğu ve yükleniciye tapu devirlerinin sürdüğü tespit edilerek sonuca varılmıştır.[7] Fesihten sonra taraflarca yapılan işlemler, feshin gerçekten yapılıp yapılmadığı bakımından incelenir.

Peki Ne Yapmalısınız?

  • Önce sözleşmeyi ve tapu kayıtlarını çıkarın. Sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılıp yapılmadığı, yükleniciye hangi tarihlerde hangi payların devredildiği dosyanın iskeletidir.
  • İnşaatın mevcut seviyesini belgeleyin. Fiziki tamamlanma oranı hem TBK m. 473 değerlendirmesinde hem %90 ölçütünde belirleyicidir. Tarihli fotoğraf ve video çekin; gerekirse mahkemeden delil tespiti isteyin — inşaat sonradan ilerlerse bugünkü seviye ispatlanamaz hâle gelir.
  • Temerrüdü belgeleyin. Noter ihtarnamesiyle uygun süre verin. Süre vermenin etkisiz olduğu hâller dışında bu adım atlanmamalıdır.
  • Fesih türünü baştan seçin. Kira kaybı gibi zararlarınız varsa ileriye etkili fesih talebi değerlendirilmelidir. Bu karar dilekçe yazılmadan önce verilir.
  • Fesih ile tapu iptal ve tescil taleplerini birlikte kurgulayın. Yalnızca feshe karar verilmesi, tapular geri dönmediği için uyuşmazlığı çözmez; Yargıtay da bu durumun yeni davalara yol açacağına dikkat çekiyor.
  • Arsanızı yeni bir müteahhide vermeden önce mevcut sözleşmenin hukuken sona erdiğinden emin olun.

Sonuç

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhidin işi bitirmemesi, arsa sahibini çaresiz bırakan bir durum değildir. Kanun ve yerleşik içtihat, teslim gününü beklemeden dönme hakkından tapuların geri alınmasına kadar geniş bir imkân sunar. Ancak bu imkânların hiçbiri kendiliğinden işlemez: sözleşme tek taraflı beyanla sona ermez, tapular kendiliğinden dönmez, tazminat kalemleri talep edilmedikçe hükmedilmez.

Bu dosyalarda sonucu belirleyen üç şey var: inşaatın seviyesinin doğru tespiti, fesih türünün doğru seçilmesi ve taleplerin baştan eksiksiz kurulması. Üçü de dava açılmadan önce verilen kararlardır; sonradan düzeltilmeleri çoğu zaman mümkün olmaz.

Çanakkale ve çevresinde kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, tapu iptal ve tescil davaları ile gayrimenkul uyuşmazlıklarında Çanakkale Gayrimenkul Avukatı olarak hukuki destek sunuyorum. İnşaat tarafındaki sorumluluk ilişkisi için şantiye şefinin sorumluluğuna ilişkin yazıma göz atabilir, dosyanızı değerlendirmek için iletişim sayfasından bana ulaşabilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut durumunuza özgü değerlendirme için bir avukata danışmanızı öneririm.

Kaynak Kararlar ve Mevzuat

  1. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2023/1546 E., 2024/2394 K., 02.07.2024 tarih. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin eser ve satış vaadi sözleşmelerinden oluşan karma nitelikte olduğuna ve tek taraflı irade beyanıyla feshedilemeyeceğine; ancak tarafların anlaşmasıyla ya da haklı sebep hâlinde mahkeme kararıyla sona ereceğine; geriye etkili feshin sonuçlarına; YİBBGK'nın 25.01.1984 tarihli, 1983/3 E., 1984/1 K. sayılı kararı uyarınca inşaatın fiziki seviyesine göre ileriye etkili fesih yapılabileceğine ve bunun için %90 ölçütüne ilişkindir. Tam metin: mevzuat.adalet.gov.tr üzerinden karar metni. ↩ Metne dön
  2. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2025/1168 E., 2025/3804 K., 11.11.2025 tarih. Sözleşmenin kural olarak noterde düzenleme şeklinde yapılması gerektiğine, resmî şekilde yapılmayanların geçersiz olduğuna, ancak tapu devriyle şekil eksikliğinin giderilmesi hâlinde sözleşmenin geçerli hâle geleceğine; yüklenicinin ruhsatı almaması ve inşaata hiç başlamaması hâlinde TBK m. 124/1 uyarınca süre vermenin etkisiz olacağına ve m. 125/3 uyarınca geriye etkili fesih istenebileceğine ilişkindir. Tam metin: mevzuat.adalet.gov.tr üzerinden karar metni. ↩ Metne dön
  3. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2023/721 E., 2024/4503 K., 28.11.2024 tarih. Arsa sahibine bırakılacak bağımsız bölümler %90 ve üzeri tamamlanmış olsa dahi sözleşme konusu işin tamamı bu seviyeye ulaşmamışsa ileriye etkili fesih koşullarının gerçekleşmeyeceğine; arsa sahibinin kendi iradesiyle ileriye etkili fesih talep etmesi hâlinde imalat seviyesine bakılmaksızın buna karar verilmesi gerektiğine ve tasfiyenin de hükme bağlanması gerektiğine ilişkindir. Tam metin: mevzuat.adalet.gov.tr üzerinden karar metni. ↩ Metne dön
  4. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2023/4478 E., 2025/424 K., 10.02.2025 tarih. Eser sözleşmelerinde feshin kural olarak geriye etkili sonuç doğuracağına; alacaklının sözleşmeyi kendi iradesiyle ileriye etkili olarak feshetmesi hâlinde müspet zararlarını da talep edebileceğine ilişkindir. Tam metin: mevzuat.adalet.gov.tr üzerinden karar metni. ↩ Metne dön
  5. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2023/1146 E., 2024/2705 K., 17.09.2024 tarih. Kararlaştırılan sürede inşaatın tamamlanmaması nedeniyle yüklenicinin temerrüdü, sözleşmenin geriye etkili feshi ve yıkılan bina bedelinin menfi zarar olarak hüküm altına alınmasına; buna karşılık kira kaybı talebinin reddine ilişkindir. Tam metin: mevzuat.adalet.gov.tr üzerinden karar metni. ↩ Metne dön
  6. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2023/964 E., 2024/2088 K., 11.06.2024 tarih. Yükleniciye inşaat süresince devredilen payların avans niteliğinde olduğuna; yüklenicinin bağımsız bölümlere hak kazanmasının inşaatı kusursuz ve eksiksiz tamamlayıp teslim etmesine bağlı bulunduğuna; geriye etkili fesihte payların talep hâlinde arsa sahibine döneceğine; yüklenici edimini yerine getirmediğinde tapu kayıtlarının yolsuz tescil durumuna düşeceğine ve inşaattan daire satın alanların iyiniyet iddiasında bulunamayacağına ilişkindir. Tam metin: mevzuat.adalet.gov.tr üzerinden karar metni. ↩ Metne dön
  7. Aynı karar (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2023/964 E., 2024/2088 K., 11.06.2024), fesih kararına rağmen taraflar arasındaki ilişkinin zımnen devam ettiği ve feshin muvazaalı olduğu yönündeki tespitleri de içerir. ↩ Metne dön
  8. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 112 vd. (borca aykırılık), m. 124 ve 125 (temerrüt ve seçimlik haklar), m. 473 (yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya işi geciktirmesi); Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 25.01.1984 tarih, 1983/3 E., 1984/1 K.; 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 1007 ve 1023-1024 (tapu sicili ve yolsuz tescil).
İletişime Geç ← Blog Listesine Dön