Kira uyuşmazlıklarının önemli bir kısmı, tarafların haklı olup olmamasıyla değil, bir tarihin kaçırılmasıyla sonuçlanıyor. Mahkeme çoğu zaman meselenin esasına hiç girmiyor: dava süresinde açılmamışsa, bildirim geç tebliğ edilmişse ya da bildirim hiç yazılı yapılmamışsa dosya orada bitiyor.
Bu sürelerin bir kısmının önemli bir özelliği daha var: kamu düzenine ilişkin sayılıyorlar. Yani karşı taraf hiç itiraz etmese bile hâkim süreyi kendiliğinden inceliyor ve geçmişse davayı reddediyor. "Kiracı fark etmedi, sorun çıkmaz" diye bir ihtimal yok.
Aşağıda konut ve çatılı işyeri kiralarında en sık karşılaşılan süreleri, hangi maddeye dayandıklarıyla birlikte topladım. Yazının sonunda hepsini bir arada gösteren bir özet var.
Kirayı Ödemeyen Kiracı: Önce 30 Günlük Yazılı Süre
Kiracı muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödemezse, doğrudan fesih yoluna gidemezsiniz. Önce kiracıya yazılı olarak süre vermeniz ve bu sürede de ödenmezse sözleşmeyi feshedeceğinizi bildirmeniz gerekir.
Verilecek süre genel kirada en az on gün, ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gündür. Bu süre, yazılı bildirimin kiracıya yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar — bildirim günü sayılmaz.
Uygulamada en sık yapılan hata, ihtarnamede süreyi otuz günden kısa göstermek ya da hiç süre vermeden fesih bildirmek. Her ikisi de ihtarı geçersiz kılar ve süreç baştan başlar.
Sözleşme Bitti Sanmayın: 15 Gün Kuralı ve 10 Yıllık Uzama
Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin süresi dolduğunda ilişki kendiliğinden bitmez. Evet, yanlış duymadınız. Ev sahibi olarak evinizi bir yıllığına kiraya verdiğinizde, o sözleşmeyi süresi bitti diye sonlandıramazsınız. Kanunen böyle bir hakkınız yok.
Kanun, kiraya verene ancak sayılı sebeplerle çıkış yolu tanır: ihtiyaç, yeniden inşa veya esaslı onarım, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, kira bedelinin ödenmemesi ve kiracının aynı yerde oturmaya elverişli konutu bulunması. Bu sebeplerden biri yoksa, sürenin dolması tek başına hiçbir şey ifade etmez.
Kiracı, sözleşme süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa, sözleşme aynı koşullarla bir yıl daha uzamış sayılır. Bu her yıl tekrarlanır — ve kiraya veren açısından bu döngü, on yıllık uzama süresi dolmadan kırılamaz.
Kiraya veren ise sözleşme süresinin bitmiş olmasına dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Sebep göstermeksizin sona erdirebilmesi için on yıllık uzama süresinin dolması gerekir; bu süre dolduktan sonra da her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunması şarttır.
Dikkat edilmesi gereken nokta: bu on yıl sözleşmenin başlangıcından değil, ilk sürenin bitiminden sonra başlayan uzama dönemlerinden hesaplanır. Yani beş yıllık bir sözleşmede kiraya verenin sebepsiz fesih hakkı, toplam on beşinci yılın sonunda doğar.
Belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiracı her zaman, kiraya veren ancak kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Genel hükümlerdeki bildirim süresi, taşınmaz kiralarında altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık fesih bildirim süresidir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye: Dava İçin 1 Aylık Pencere
Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi varsa tahliye davası açabilir. Aynı hak, taşınmazın yeniden inşası veya esaslı onarımı gerektiğinde ve bu işler sırasında kullanım imkânsız hâle geldiğinde de vardır.
Dava açma süresi dar: belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonundan başlayarak bir ay, belirsiz süreli sözleşmelerde fesih dönemine ve bildirim sürelerine uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay.
İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması, ayrıca yargılama boyunca devam etmesi gerekir. Kimler için tahliye istenebileceği kanunda sınırlı sayıda sayılmıştır — kardeş veya yeğen için ihtiyaç iddiasında bulunulamaz.
Evi Sonradan Alan Malik: 1 Ay Bildirim, 6 Ay Bekleme
Taşınmazı sonradan edinen kişinin kendine özgü bir yolu vardır ve buradaki süreler özellikle serttir. İki seçenek arasında tercih hakkı vardır:
- Altı ay yolu: Edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, edinme tarihinden altı ay sonra dava açılır.
- Sözleşme sonu yolu: Bildirim yapılmaksızın, mevcut sözleşmenin süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açılır.
Birinci yoldaki bir aylık bildirim, kaçırılırsa sonradan giderilemez. Yargıtay bu noktada esnek davranmıyor: edinme tarihi ile tebliğ arasında dört günlük gecikme bulunan bir dosyada, ilk derece mahkemesi keşif yapıp tanık dinledikten ve ihtiyacı gerçek bulduktan sonra tahliyeye karar vermişken, karar yalnızca bu gecikme nedeniyle bozulmuştur.1
Bu konunun ayrıntısı için: Yeni Ev Aldım, Kiracı Çıkmıyor.
Tahliye Taahhüdü: Taahhüt Tarihinden İtibaren 1 Ay
Kiracı, kiralananın tesliminden sonra, belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmiş ve o tarihte boşaltmamışsa; kiraya veren bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sözleşmeyi sona erdirebilir.
İki ayrıntı kritik: taahhüdün yazılı olması ve teslimden sonra verilmiş olması gerekir. Sözleşmeyle aynı anda alınan taahhütler, uygulamada geçersiz sayılmaktadır.
İki Haklı İhtar: Kira Yılının Bitiminden İtibaren 1 Ay
Kiracı, bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kendisine iki kez yazılı haklı ihtar yapılmasına sebep olmuşsa, kiraya veren dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilir.
Süre şöyle işler: bir yıldan uzun süreli kiralarda, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay. Yani ihtarlar Mart ve Haziran'da yapılmış olsa bile dava, o kira yılı bittikten sonraki bir ay içinde açılır. Erken açılan dava reddedilir.
Ayrıca kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa ve kiraya veren sözleşme kurulurken bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açılabilir.
Dava Süresini Bir Yıl Uzatan Bildirim
Bu, lehinize işleyen nadir kurallardan biri. Kiraya veren, en geç dava açması için öngörülen süre içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.
Pratik sonucu şu: bir aylık dava penceresini kaçıracak gibiyseniz, o pencere kapanmadan önce yazılı bir bildirim göndermek size bir yıl daha kazandırır. Bu, çoğu kişinin bilmediği ve kullanmadığı bir imkândır.
Kira Artışı: 12 Aylık TÜFE Ortalaması ve 5 Yıl Kuralı
Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu sınır, bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de uygulanır.
Taraflar artış konusunda hiç anlaşmamışsa, kira bedeli yine bu oranı aşmamak üzere hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenir.
Beş yıl kuralı: Anlaşma olsun olmasın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve sonraki her beş yılın sonunda, yeni dönemde uygulanacak kira bedeli hâkim tarafından; TÜFE değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak belirlenir. Beş yıllık dönüm noktasının önemi budur: endeks sınırı bu aşamada devreye girmez, emsal bedel devreye girer.
Kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, ilgili mevzuat saklı kalmak üzere beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz.
Kira Tespit Davası: 30 Gün Öncesi Kuralı
Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak mahkemenin belirleyeceği bedelin yeni dönemin başından itibaren kiracıyı bağlaması için şartlar var:
- Dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmışsa, veya
- Kiraya veren bu süre içinde kira bedelinin artırılacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse ve dava izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılmışsa, veya
- Sözleşmede yeni dönemde artış yapılacağına ilişkin bir hüküm varsa.
Bu şartlar sağlanmazsa dava yine görülür, ancak belirlenen bedel bir sonraki dönemden itibaren geçerli olur — yani bir yıl kaybedilir.
Bildirim Yazılı Değilse Hiç Yapılmamış Sayılır
Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır. Telefonla, mesajla ya da tanık huzurunda sözlü olarak yapılan bildirim geçerli değildir.
Uygulamada noter aracılığıyla gönderilen ihtarname tercih edilir; tebliğ tarihinin ispatı bu şekilde güvence altına alınır. Süre hesabında esas olan, gönderim değil tebliğ tarihidir.
Arabuluculuk: Doğru Zamanda Başvurmak Zorunlu
28 Mart 2023 tarihli düzenlemeyle, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmuş olmak dava şartı hâline geldi. İcra yoluyla ilamsız tahliye bu kapsamın dışındadır.
Buradaki incelik şu: arabuluculuk başvurusunun dava açma hakkı doğduktan sonra yapılması gerekir. Yargıtay, altı aylık süre dolmadan sekiz gün önce arabulucuya başvurulan bir dosyada, doğmamış bir hakkın kullanılamayacağı gerekçesiyle dava şartının yerine getirilmiş sayılmayacağına hükmetmiştir.2
Yani erken davranmak da hak kaybına yol açıyor. Sıralama şudur: önce hak doğsun, sonra arabulucuya başvurulsun, sonra dava açılsın.
Özet: Bir Bakışta Süreler
- Kira ödenmezse ihtar süresi — konut/çatılı işyerinde en az 30 gün, bildirimi izleyen günden itibaren
- Kiracının sözleşmeyi uzatmama bildirimi — süre bitiminden en az 15 gün önce
- Kiraya verenin sebepsiz fesih hakkı — 10 yıllık uzama sonunda, her uzama yılı bitiminden en az 3 ay önce bildirimle
- Belirsiz sürelide genel fesih — 6 aylık dönem sonu için 3 aylık bildirim süresi
- İhtiyaç nedeniyle tahliye davası — sürenin sonundan itibaren 1 ay
- Yeni malikin bildirimi — edinme tarihinden itibaren 1 ay (telafisi yok)
- Yeni malikin dava hakkı — edinme tarihinden 6 ay sonra
- Tahliye taahhüdü — taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay
- İki haklı ihtar — ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren 1 ay
- Dava açacağını bildirme — dava süresini 1 kira yılı uzatır
- Kira artış sınırı — önceki kira yılı TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranı
- Emsal bedele geçiş — 5 yıl ve sonraki her 5 yılın sonunda
- Kira tespit davasının geçmişe etkisi — yeni dönem başlangıcından 30 gün önce dava veya yazılı bildirim
Sonuç: Takvimi Baştan Kurun
Bu sürelerin çoğu hak düşürücü niteliktedir ve bir kısmı mahkemece kendiliğinden denetlenir. Kaçırıldıktan sonra yapılacak bir şey genellikle kalmaz; çoğu durumda bir sonraki kira dönemini beklemek gerekir.
Bu nedenle kira ilişkisinde atılacak ilk adım, hangi tarihlerin sizin için işlediğini yazılı olarak tespit etmektir. Sözleşme başlangıç tarihi, uzama dönemleri, edinme tarihi ve ihtar tebliğ tarihleri bir arada görülmediğinde, doğru olan hak bile zamanında kullanılamıyor.
Süreyi kaçırdım, gerçekten yapılabilecek bir şey yok mu?
Kaçırılan sürenin türüne bağlı. Dava açma süresi geçmişse kural olarak o dönem için hak kullanılamaz ve bir sonraki dönem beklenir. Ancak "dava açacağını bildirme" imkânı henüz kullanılabilir durumdaysa süre bir kira yılı uzayabilir. Dosyanın somut tarihleri incelenmeden bu değerlendirme yapılamaz.
İhtarnameyi noterden mi göndermek zorundayım?
Kanun yazılı şekli arar, noter şartı getirmez. Ancak süre hesabında esas olan tebliğ tarihi olduğundan, ispat kolaylığı bakımından noter yolu tercih edilir. Adi yazılı bildirimde tebliğin ispatı sorun çıkarabilir.
Kiracı ihtarnameyi almazsa süre işlemez mi?
Tebligat mevzuatına uygun şekilde yapılan bildirimlerde, kiracının fiilen teslim almaması her zaman tebliğin geçersizliği anlamına gelmez. Tebligatın usulüne uygun yapılıp yapılmadığı ayrı bir incelemeyi gerektirir.
Kira artış oranını sözleşmede daha yüksek belirledik, geçerli mi?
Endeks sınırını aşan kısım bakımından geçerli değildir. Anlaşma, bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını geçmemek koşuluyla hüküm ifade eder.
Kira ilişkisinde tarihler, çoğu zaman haklılıktan daha belirleyici oluyor. Çanakkale ve çevresinde tahliye, kira tespiti ve kira alacağı uyuşmazlıklarında süreçlerin baştan doğru kurgulanması için Çanakkale Gayrimenkul Avukatı olarak hukuki destek sunuyorum. Tahliye yollarının tamamı için kiracı tahliyesi rehberimizi inceleyebilir, dosyanızdaki tarihleri birlikte değerlendirmek için iletişim sayfamızdan bana ulaşabilirsiniz.
Kaynak Kararlar ve Mevzuat
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2025/2624 E., 2025/3931 K., 09.09.2025 tarih. Yeni malikin edinme tarihinden itibaren bir aylık bildirim süresini geçirmesinin sonradan giderilemeyeceğine ve dava açma süresinin kamu düzenine ilişkin olarak resen dikkate alınacağına ilişkindir. ↩ Metne dön
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2025/3292 E., 2025/5039 K., 21.10.2025 tarih. Kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk başvurusunun, dava açma hakkının doğumundan sonra yapılması gerektiğine ilişkindir. Aynı Dairenin 26.05.2025 tarihli ve 2025/1495 E., 2025/3048 K. sayılı uyuşmazlığın giderilmesi kararına atıfla. ↩ Metne dön
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 315, 329, 344, 345, 347, 348, 350, 351, 352, 353, 354 ve 355; 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B (28/3/2023 tarihli 7445 sayılı Kanun'la eklenmiştir).