Ev almışsınız. Tapu üstünüze geçmiş, parayı ödemişsiniz, taşınmayı planlıyorsunuz. Ama içinde bir kiracı var ve çıkmıyor. "Ben bu evin sahibiyim, kiracı benimle sözleşme bile yapmadı" diyorsunuz; kiracı ise eski malikle yaptığı sözleşmeyi gösteriyor.
Bu durumda hukuk size bir yol veriyor — ama çok dar bir kapıdan. Bu yazıda anlatacağım şeylerin en önemlisi şu: bu davada işi bitiren genellikle haklılık değil, süre. Ve kaçırılan sürelerin bir kısmının telafisi hiç yok. Sonradan ihtarname göndererek, özür dileyerek, ek belge sunarak düzeltilemiyor.
Önce Şunu Bilin: Sizinle Sözleşme Yapmamış Olsa da O Sizin Kiracınız
En sık duyduğum yanılgı bu. "Sözleşme eski malikle yapılmış, beni bağlamaz" düşüncesi yanlıştır. Taşınmazı edindiğiniz anda mevcut kira sözleşmesinin kiraya veren tarafı otomatik olarak siz olursunuz. Kiracıyı yeniden sözleşme imzalamaya çağırmanıza gerek yoktur; imzalamazsa da kiracılığı devam eder.
Bunu en yalın haliyle şöyle ifade edebiliriz: o evi satın alırken, içindeki kiracıyı da satın aldınız. Tapuyla birlikte devraldığınız şey yalnızca taşınmaz değil, o taşınmaz üzerindeki mevcut kira ilişkisidir — tüm hakları ve tüm yükleriyle birlikte.
Bunun iki sonucu var. İyi haber: kirayı artık siz tahsil edersiniz.
Kötü haber: kiracının eski sözleşmeden doğan haklarına da katlanırsınız — ve katlanılması gereken asıl zorluk burada. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, sözleşme süresinin bitmiş olmasına dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Kiracı süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl daha uzar ve bu her yıl tekrarlanır. Yani "sözleşme bitti, çıksın" diyemezsiniz.
Kiraya verenin sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilmesi için on yıllık uzama süresinin dolması gerekir. Bu süre dolduğunda dahi, onu izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunmak zorunludur. Dikkat: bu on yıl sözleşmenin başlangıcından değil, ilk sürenin bitiminden sonra başlayan uzama dönemlerinden sayılır.
Gördüğünüz üzere kira hukukunda süreler belirleyicidir; çoğu uyuşmazlık esasa hiç girilmeden bir tarih yüzünden sonuçlanır. Konut ve işyeri kiralarındaki bildirim, fesih ve dava açma sürelerinin tamamını bir arada görmek için Kira Hukukunda Süreler yazımızı okuyabilirsiniz.
Başka bir deyişle: o evi kiracısıyla birlikte aldığınızda, kural olarak on yılı aşan bir süreyle aldınız. Bu yazının konusu olan ihtiyaç nedeniyle tahliye yolu, işte tam olarak bu uzun süreyi beklemeden çıkış sağlayan istisnadır — ve bu yüzden şartları mahkemelerce sıkı uygulanır.
İki Ayrı Yolunuz Var — Ve Hangisini Seçeceğiniz Size Kalmış
Türk Borçlar Kanunu'nun 351. maddesi, taşınmazı sonradan edinen kişiye kendine özgü bir tahliye hakkı tanıyor. Şartı şu: taşınmaza kendiniz, eşiniz, altsoyunuz, üstsoyunuz veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğunuz kişiler için konut ya da işyeri olarak kullanma zorunluluğunuz bulunmalı.
Bu şart varsa önünüzde iki ayrı yol açılıyor:
- Birinci yol (TBK 351/1) — "altı ay" yolu: Edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirirsiniz. Bildirimi yaptıysanız, edinme tarihinden altı ay sonra tahliye davası açabilirsiniz. Sözleşmenin bitmesini beklemenize gerek yoktur.
- İkinci yol (TBK 351/2) — "sözleşme sonu" yolu: Hiç bildirim yapmadan, mevcut kira sözleşmesinin süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açarsınız.
Yargıtay bunu açıkça söylüyor: "Yeni malikin bu seçeneklerden hangisi yararına ise onu tercih etme hakkı vardır."1 Yani iki yoldan birini seçmek zorunda değilsiniz; hangisi size daha erken sonuç veriyorsa onu kullanırsınız.
Pratikte fark şudur: sözleşmenin bitmesine üç yıl varsa birinci yol sizi altı ayda dava açabilir hale getirir. Sözleşme zaten iki ay sonra bitiyorsa ikinci yol daha hızlıdır ve bildirim zorunluluğu yoktur.
Bir Aylık Bildirim: Kaçırırsanız Sonradan Düzeltilemez
Birinci yolu seçtiyseniz bu başlık sizin için yazının en kritik yeri.
Bildirimin edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya ulaşmış olması gerekir. Postaya verilmesi değil, tebliğ edilmesi esastır. Ve Yargıtay'ın ifadesiyle: "edinmeyi izleyen bir ay içerisinde bildirimin tebliği zorunlu olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir."1
Bunun ne kadar sert uygulandığını gösteren güncel bir örnek var. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 2025 tarihli bir kararında; yeni malik taşınmazı 9 Aralık 2022'de edinmiş, ihtarnameyi 13 Ocak 2023'te tebliğ ettirmiş. Bildirimin en geç 9 Ocak'ta ulaşması gerekiyordu. Dört günlük gecikme. İlk derece mahkemesi tahliyeye karar vermiş, keşif yapılmış, tanık dinlenmiş, ihtiyacın "gerçek, samimi ve zorunlu" olduğu tespit edilmiş — ama Yargıtay kararı kanun yararına bozmuştur. Sebep tek: bildirim dört gün geç ulaşmış.1
Yani ihtiyacınızın ne kadar gerçek olduğu, dört günlük gecikmeyi kurtarmıyor.
Mahkeme Süreyi Siz Söylemeseniz de Kendiliğinden Denetler
Bir umut şudur: "kiracı fark etmezse, itiraz etmezse belki geçer." Geçmez.
Yargıtay'ın yerleşik ifadesiyle "dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir."1 Hâkim, kiracı hiç savunma yapmasa dahi süreyi resen inceler ve süre geçmişse davayı reddeder.
Yukarıdaki örnekte de olan tam buydu: kiracı süreyi savunma olarak ileri sürmemiş, mesele Adalet Bakanlığı'nın kanun yararına temyiz talebiyle gündeme gelmişti.
Arabulucuya Erken Giderseniz Davanız Baştan Sakat Doğar
Bu, 2023'ten sonra ortaya çıkan ve çok sayıda davayı düşüren bir tuzak.
28 Mart 2023 tarihli 7445 sayılı Kanun'la, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmuş olmak dava şartı haline geldi. (İcra yoluyla ilamsız tahliye bunun dışında.) Yani doğrudan mahkemeye gidemezsiniz.
Buraya kadar herkesin bildiği kısım. Asıl tuzak şurada: arabulucuya başvurunun, dava açma hakkınız doğduktan sonra yapılması gerekir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 21 Ekim 2025 tarihli kararında bu net biçimde ortaya konmuştur. Somut olayda taşınmaz 9 Mart 2023'te satın alınmış, ihtar süresinde tebliğ edilmiş. Altı aylık süre 9 Eylül 2023'te doluyordu. Ancak malik arabulucuya 1 Eylül 2023'te — yani sekiz gün erken — başvurmuş. Karara göre: dava açma hakkı henüz doğmadığı için, "doğmamış bir hakkın kullanılması söz konusu olamayacağından" arabuluculuk şartı yerine getirilmiş sayılmaz ve dava süresinde açılmış kabul edilemez.2
Sekiz gün erken davranmak, davayı kaybettirdi. Bu, sezgiye aykırı bir kural — çoğu insan "erken başvurmak zarar vermez" diye düşünür. Zarar veriyor.
İhtiyacınız "Gerçek, Samimi ve Zorunlu" Olmalı
Süreleri doğru geçtiniz diyelim. Bu sefer esas incelemesi başlıyor ve mahkeme ihtiyacınızı sorguluyor. Yargıtay'ın aradığı ölçüt üçlüdür: ihtiyaç gerçek, samimi ve zorunlu olmalı, ayrıca yargılama boyunca devam etmelidir.
Uygulamada mahkemeler keşif yapar, tanık dinler, sizin nerede oturduğunuzu ve başka taşınmazınız olup olmadığını araştırır. Kabul gören tipik durumlar: kendiniz kirada oturuyor olmanız, oturduğunuz binanın riskli yapı olması, ailevi zorunluluklar. Zayıflatan durumlar: aynı bölgede boş başka taşınmazınızın bulunması, tahliye sonrası evi kullanmayacağınızı düşündüren işaretler.
Dikkat: TBK 350 ve 351'de kimler için tahliye istenebileceği sınırlı sayıda sayılmıştır — kendiniz, eşiniz, altsoyunuz, üstsoyunuz ve kanunen bakmakla yükümlü olduğunuz kişiler. Kardeşiniz veya yeğeniniz için ihtiyaç iddiasında bulunamazsınız.
Tahliyeden Sonra Üç Yıl Başkasına Kiralayamazsınız
Bu maddeyi bilmeyen çok kişi sonradan tazminat ödüyor.
TBK 355'e göre, ihtiyaç sebebiyle tahliye sağladıysanız, haklı bir sebep olmadıkça üç yıl geçmeden taşınmazı eski kiracınızdan başkasına kiralayamazsınız. Aykırı davranırsanız, eski kiracınıza son kira yılında ödenmiş bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olursunuz.
Yani "ihtiyacım var" deyip tahliye ettirip, iki ay sonra daha yüksek bedelle başkasına kiralamak — mümkün değil. Bu, ihtiyacın samimiyeti denetiminin tahliyeden sonraya uzayan hâlidir.
Sözleşmeye "Kiracı Peşinen Kabul Eder" Yazmanız Sizi Kurtarmaz
TBK 354 açık: "Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez."
Sözleşmeye koyacağınız "kiracı, malik değiştiğinde derhâl tahliye etmeyi kabul eder" benzeri kayıtlar geçersizdir. Aynı şekilde, kanunda öngörülenden daha ağır bildirim yükleri getiren düzenlemeler de kiracı aleyhine olduğu ölçüde hükümsüz sayılır.
Peki Yazılı Sözleşme Hiç Yoksa?
Sık karşılaşılan bir durum: ev alınmış, içinde yıllardır oturan biri var, ortada imzalı bir kâğıt yok.
Öncelikle bir yanılgıyı düzeltelim: kira sözleşmesi için yazılı şekil geçerlilik şartı değildir. Sözlü sözleşme de geçerlidir. Yani "sözleşme yok, o hâlde kiracı değil, işgalci" yaklaşımı hukuken yanlıştır ve bu iddiayla açılan davalar reddedilir.
Bu durumda mesele ispat meselesine döner. Kira ilişkisinin varlığı ve şartları; banka dekontları, kira ödeme kayıtları, tanık beyanları, abonelik sözleşmeleri, apartman aidat kayıtları gibi delillerle ortaya konur. Uygulamada en güçlü delil, düzenli kira ödemelerini gösteren banka kayıtlarıdır — açıklamasında "kira" yazması ayrıca değerlidir.
Kira ilişkisinin varlığı belirlendikten sonra, yukarıda anlatılan TBK 351 yolu aynen işler. Sözleşme yazılı olmadığı için "süresiz" kabul edilen durumlarda hangi tarihin esas alınacağı teknik bir tartışmadır ve dosyaya göre değişir.
Ne Yapmalısınız? — Sıra Sıra
- 1. Edinme tarihini kesinleştirin. Kural olarak tapuya tescil tarihidir. Ancak miras, mahkeme kararı, cebri icra ve kamulaştırma gibi hâllerde mülkiyet tescilden önce kazanılır; bu durumlarda süre daha erken başlar.
- 2. Bir aylık bildirimi hemen yapın. Tapuyu aldığınız hafta noterden ihtarname gönderin. Beklemenin hiçbir faydası, gecikmenin telafisi yok. Tebliğ tarihini mutlaka takip edin.
- 3. Altı ayı gerçekten doldurun. Edinme tarihinden itibaren altı ay dolmadan arabulucuya bile başvurmayın.
- 4. Sonra arabulucuya başvurun. Dava şartıdır; atlanırsa dava usulden reddedilir.
- 5. İhtiyacınızı belgeleyin. Kendi kira sözleşmeniz, riskli yapı raporu, aile durumunu gösteren belgeler — bunları baştan toplayın.
- 6. Tahliye sonrası üç yıl kuralını unutmayın.
- 7. Ya da bunlarla uğraşmak istemiyorsanız: süreci baştan sona avukatınız olarak biz yürütelim, size sadece merak ettiklerinizi sormak kalsın 🙂
Sonuç: Haklı Olmak Yetmiyor, Takvimi Doğru Kurmak Gerekiyor
Bu davada kaybedenlerin çoğu haksız olduğu için değil, bir tarihi kaçırdığı için kaybediyor. Dört gün geç tebliğ, sekiz gün erken arabuluculuk başvurusu — ikisi de esasa hiç girilmeden davayı bitiriyor.
Bu nedenle, tapuyu devraldığınız ilk hafta içinde takvimin kurulması, sürecin en belirleyici adımıdır. Süreler geçtikten sonra yapılabilecek bir şey büyük ölçüde kalmıyor; genellikle bir sonraki kira dönemini beklemek gerekiyor.
Yeni malikim, kiracıya hiç ihtarname göndermedim. Hakkımı tamamen kaybettim mi?
Birinci yolu (altı ay yolu) kaybettiniz; bir aylık bildirim süresi geçtiyse telafisi yoktur. Ancak ikinci yol açık kalabilir: mevcut kira sözleşmesinin süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açabilirsiniz. Bu yol için bildirim şartı aranmaz.
Kiracı kirayı düzenli ödüyor, yine de tahliye ettirebilir miyim?
Evet. İhtiyaç nedeniyle tahliye, kiracının kusuruna dayanmaz. Kiracının kusursuz olması davayı engellemez; belirleyici olan sizin ihtiyacınızın gerçek, samimi ve zorunlu olmasıdır.
Altı aylık süre dolduktan sonra hemen dava açmak zorunda mıyım?
Hayır. Yargıtay'a göre "davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp, sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür." Yani altı ay bir alt sınırdır. Bununla birlikte gecikmenin ihtiyacın samimiyetine gölge düşürebileceği unutulmamalıdır.
Evi eşimle birlikte aldık. Bildirimi ikimiz de mi göndermeliyiz?
Taşınmaz birlikte edinildiyse tahliye davasının maliklerce birlikte açılması gerekir. Bildirimin de bu duruma uygun şekilde düzenlenmesi, sonradan taraf teşkili sorunu çıkmaması için önemlidir.
Kiracı "ben tahliye taahhüdü vermedim" diyor. Bu beni bağlar mı?
İhtiyaç nedeniyle tahliye, tahliye taahhüdünden bağımsız bir yoldur. Taahhüt yoksa da TBK 351'e dayanabilirsiniz. Taahhüt varsa bu ayrı ve genellikle daha hızlı bir yoldur; şartları farklıdır.
Bu dosyalarda kaybedilen genellikle hak değil, takvim oluyor. Tapuyu devraldığınız ilk hafta atılacak adımlar, altı ay sonrasını belirliyor. Çanakkale ve çevresinde ihtiyaç nedeniyle tahliye, yeni malikin tahliye hakkı ve kira uyuşmazlıklarında Çanakkale Gayrimenkul Avukatı olarak hukuki destek sunuyorum. Tahliye yollarının tamamı için kiracı tahliyesi rehberimizi inceleyebilir, süreci baştan doğru kurgulamak için iletişim sayfamızdan bana ulaşabilirsiniz.
Kaynak Kararlar ve Mevzuat
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2025/2624 E., 2025/3931 K., 09.09.2025 tarih. Yeni malikin iktisap ve ihtiyaç sebebiyle tahliye davasında, edinme tarihinden itibaren bir aylık bildirim süresinin geçirilmesinin sonradan giderilemeyeceğine ve dava açma süresinin kamu düzenine ilişkin olarak resen dikkate alınacağına ilişkindir. ↩ Metne dön
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2025/3292 E., 2025/5039 K., 21.10.2025 tarih. Kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk başvurusunun, dava açma hakkının doğumundan sonra yapılması gerektiğine; TBK 351/1 kapsamında altı aylık süre dolmadan yapılan arabuluculuk başvurusunun dava şartını karşılamayacağına ilişkindir. Aynı Dairenin 26.05.2025 tarihli ve 2025/1495 E., 2025/3048 K. sayılı uyuşmazlığın giderilmesi kararına atıfla. ↩ Metne dön
- Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2022/990 E., 2023/51 K., 08.02.2023 tarih. İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında kimlerin ihtiyacına dayanılabileceğinin sınırlı sayı ilkesiyle belirlendiğine ilişkindir.
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 350, 351, 352, 353, 354 ve 355; 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B (28/3/2023 tarihli 7445 sayılı Kanun'la eklenmiştir); 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 705.