Aidat, apartman ve site hayatının en çok tartışılan konusu. Sakin tarafında sorular hep aynı: "Evde oturmuyorum, yine de öder miyim?", "Asansörü kullanmıyorum, neden asansör payı ödüyorum?", "Yönetim her yıl istediği kadar zam yapabilir mi?" Yönetim tarafında ise tek bir soru var: "Ödemeyenden bu parayı nasıl alırım?"

Bu yazıda iki tarafın sorularını da Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) güncel metni üzerinden cevaplıyorum. "Güncel" kelimesinin altını çiziyorum. 22 Mayıs 2026'da yürürlüğe giren 7579 sayılı Kanun, aidatın belirlendiği işletme projesi usulünü değiştirdi. İnternette bulacağınız yazıların büyük kısmı bu değişiklikten önce yazıldı.

2026 değişikliğinin özeti:

  • İşletme projesi artık kat malikleri kurulunda onaylanıyor. Yöneticinin yaptığı proje, en geç üç ay içinde kurulun önüne gelmek zorunda.
  • Eski "7 gün içinde itiraz" mekanizması kaldırıldı.
  • Geçici projede aidat artışına yasal bir üst sınır getirildi: VUK'a göre ilan edilen yeniden değerleme oranı.

Kısa cevabı baştan vereyim: Evet, aidat ödemek zorundasınız. Kullanmadığınızı söylemek bu borcu ortadan kaldırmaz. Ama aidatın ne kadar olacağı, nasıl belirleneceği ve ödenmezse neyin istenebileceği kanunla sınırlanmış durumda. Hem yönetimlerin hem sakinlerin hak kaybı çoğu zaman bu sınırların bilinmemesinden doğuyor.

Aidat Ödemek Zorunda mıyım?

Evet. KMK m.20'ye göre her kat maliki, anagayrimenkulün ortak giderlerine ve bu giderler için toplanan avansa katılmakla yükümlüdür. Günlük dilde "aidat" dediğimiz şey, hukuken bu gider ve avans payıdır.

Kanunun saydığı giderler şunlar:

  • kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri;
  • binanın sigorta primleri;
  • bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri;
  • yönetici aylığı gibi diğer giderler;
  • ortak tesislerin (asansör, hidrofor, havuz, jeneratör vb.) işletme giderleri.

Bu yükümlülük tapudaki malik sıfatından doğar. Kat malikleri kurulu toplantısına katılmamanız, karara karşı oy kullanmanız ya da yöneticiyle aranızın bozuk olması borcu etkilemez. Kurul kararına itirazınız varsa bunun yolu ödememek değil, aşağıda anlatacağım iptal davasıdır.

"Evde Oturmuyorum", "Asansörü Kullanmıyorum": Yine de Öder miyim?

Bu, en sık duyduğum soru. Cevabı kanunda açıkça yazılı. KMK m.20/1-c'ye göre kat malikleri, "ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle" gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.

Bu hükmün sonuçları şöyle:

  • Boş daire: Evin boş olması, yazlık olup yılın dokuz ayı kapalı durması ya da satılık beklemesi aidatı düşürmez.
  • Zemin kattaki daire ve asansör: "Ben zemin kattayım, asansöre hiç binmiyorum" savunması kanunen dinlenmez.
  • Havuzu, spor salonunu kullanmamak: Site içindeki ortak tesisler için de sonuç aynıdır.

Toplu yapılarda (birden fazla bloktan oluşan sitelerde) aynı kural m.72'de ayrıca tekrarlanmış. Buna göre ortak tesisin başka bir parselde ya da kamuya ait alanda bulunması da ödememek için gerekçe olamaz.

İstisnası var mı? Bir tane var ve dar. KMK m.43'e göre yapılmak istenen yenilik çok masraflı ya da binanın durumuna göre lüks ise, bundan faydalanmak istemeyen malik bu yeniliğin giderine katılmak zorunda değildir. Örneğin mütevazı bir apartmana sauna yapılması kararı alınırsa, istemeyen malik bu masrafa ortak edilemez. Ancak sonradan faydalanmak isterse, payına düşen gideri ödeyerek bu hakkı kazanır. Buradaki ayrım önemli: m.43 yeni yapılacak lüks bir yenilik için geçerlidir. Var olan asansörün ya da kalorifer sisteminin işletme giderleri için geçerli değildir.

Bir yeniliğin "lüks" olup olmadığı binadan binaya değişir ve bunu mahkeme somut olarak belirler. Yargıtay'ın önüne gelen bir dosyada, 6 katlı ve asansörsüz bir apartmanın üst katında oturan malik asansör yapılmasını istemişti. Yargıtay iki ihtimali birbirinden ayırdı. Asansör binanın onaylı mimari projesinde varsa, yapılması için bütün kat maliklerinin rızası gerekmez ve diğer malikler giderden arsa payları oranında sorumludur. Projede yoksa, asansörün o bina için faydalı bir yenilik mi yoksa lüks bir yenilik mi olduğu, uzman bilirkişilerle yerinde keşif yapılarak belirlenmelidir.1 Yani "ben bu masrafa katılmam" demek tek başına yetmez. O masrafın gerçekten m.43 kapsamında olduğunu gösterebilmek gerekir.

Aidat Nasıl Paylaştırılır: Eşit mi, Arsa Payına Göre mi?

Kanun iki farklı kural koyuyor (KMK m.20/1):

  • Eşit paylaşılanlar: Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile bunlar için toplanan avans. Bu kalemlerde 60 m²'lik daire ile 200 m²'lik dubleks aynı tutarı öder.
  • Arsa payı oranında paylaşılanlar: Sigorta primleri; ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri; yönetici aylığı gibi diğer giderler ve ortak tesislerin işletme giderleri. Büyük dairenin arsa payı yüksekse bu kalemlerde daha fazla öder.

Ancak madde "aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça" diye başlıyor. Yani bu paylaşım biçimi emredici değildir. Yönetim planı ya da kat malikleri arasındaki bir anlaşma farklı bir oran öngörebilir. Pek çok sitede bütün giderler metrekareye göre ya da eşit paylaştırılır. Bu yüzden aidatınızın doğru hesaplanıp hesaplanmadığını anlamak için önce yönetim planınıza bakmanız gerekir.

Yönetim planı, KMK m.28'e göre bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme niteliğindedir. Değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir. Toplu yapılarda bu oran, 7579 sayılı Kanunla yapılan değişiklikten sonra toplu yapı temsilciler kurulunda temsil edilen bağımsız bölümlerin üçte ikisidir (m.70). Yani "arsa payına göre ödemek istemiyoruz" diyen bir grup, bunu kurulda basit çoğunlukla değiştiremez.

Bir not daha: Kat malikleri arasından seçilen yönetici, kurul aksine karar vermedikçe kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz (m.40). Yani yöneticinin aidatı kurul kararı yoksa kanunen yarı yarıya indirilmiştir. Bu bir kayırma değil, kanunun öngördüğü bir kuraldır.

Aidatı Kim Belirler? 2026'da Değişen İşletme Projesi Usulü

Aidatın hukuki dayanağı işletme projesidir. İşletme projesi, binanın bir yıllık tahmini gelir ve giderlerini, her kat malikine düşecek tahmini miktarı ve her malikin vermesi gereken avans tutarını gösteren belgedir (KMK m.37).

Eski sistem (22 Mayıs 2026'ya kadar)

Kurulca kabul edilmiş proje yoksa yönetici bir proje yapar ve bunu kat maliklerine imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirirdi. Maddenin eski ikinci cümlesine göre "bildirimden başlayarak yedi gün içinde projeye itiraz edilirse" konu kat malikleri kurulunda incelenirdi.2 Yani yöneticinin tek başına hazırladığı proje, itiraz gelmedikçe fiilen uygulanırdı.

Yeni sistem (22 Mayıs 2026'dan itibaren)

7579 sayılı Kanun'un 4. maddesiyle m.37'de dört değişiklik yapıldı:3

  • Kural artık açık: "İşletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır."
  • Yöneticinin projesi artık "geçici" proje: Kurulca kabul edilmiş proje yoksa yönetici gecikmeksizin geçici bir işletme projesi yapar. Bu proje en geç üç ay içinde kurulda onaylanmalıdır.
  • Kurul kararı zorunlu: Proje kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara bildirilir. Bildirimden sonra en geç üç ay içinde projenin aynen ya da değiştirilerek kabulü için genel kurulda karar alınır.
  • 7 günlük itiraz cümlesi yürürlükten kaldırıldı.

Buna paralel olarak yöneticinin görevlerini sayan m.35/d de değişti. Yönetici artık "münasip miktarda avans" toplamıyor. Görevi "işletme projesi onaylanıncaya kadar avansın toplanması" olarak yeniden tanımlandı.

Bunun pratik anlamı şu: Yeni sistemde yöneticinin tek başına belirlediği aidat, en fazla birkaç aylık bir ara çözümdür. Asıl dayanak kurulun onayladığı projedir. Sakin açısından bu, aidata itiraz etmenin yolunun artık "7 gün içinde yöneticiye itiraz" değil, kurulda oy kullanmak ve gerekirse kurul kararına karşı iptal davası açmak olduğu anlamına gelir.

Yönetim Aidatı İstediği Kadar Artırabilir mi?

2026 değişikliğinin sakinleri en çok ilgilendiren kısmı bu. m.37'nin sonuna şu fıkra eklendi:

"Mevcut işletme projesi varsa, geçici işletme projesi için öngörülen bedel, yürürlüğü devam eden işletme projesi bedelinin takvim yılı başından geçerli olmak üzere, her yıl, bir önceki yıla ilişkin olarak (…) Vergi Usul Kanununun mükerrer 298 inci maddesi hükümleri uyarınca tespit ve ilan edilen yeniden değerleme oranından fazla olmamak kaydıyla belirlenir ve yukarıda belirlenen usulde kat malikleri kuruluna sunulur."

Sade bir dille: Yürürlükte bir işletme projesi varken yönetici yeni yıl için geçici proje hazırlıyorsa, aidatı en fazla bir önceki yılın yeniden değerleme oranı kadar artırabilir. Yeniden değerleme oranı her yıl Gelir İdaresi tarafından ilan edilir. Böylece yöneticinin tek başına yapabileceği artış yasal bir tavana bağlanmış oldu.

Dikkat edilmesi gereken bir nokta var. Fıkranın lafzı geçici işletme projesinden söz ediyor. Kat malikleri kurulunun bu oranın üzerinde bir projeyi, örneğin çatı onarımı ya da deprem güçlendirmesi gibi gerçek bir ihtiyaç nedeniyle, çoğunlukla onaylayıp onaylayamayacağı kanunda açıkça düzenlenmiş değil. Maddenin başka bir yerinde kurulun projeyi "aynen veya değiştirilerek" kabul edebileceği belirtiliyor. Bu nedenle benim okumam şu: tavan, yöneticinin tek başına yapabileceği artışı sınırlıyor. Kurulun gerekçeli çoğunluk kararıyla bunun üzerine çıkılması ise yeni ve henüz yargı kararlarıyla netleşmemiş bir alan. Bu konudaki içtihat oluştukça yazıyı güncelleyeceğim.

Toplu yapılarda ayrıca şunu bilmekte fayda var: 7579 sayılı Kanun m.70'e "Yönetim planlarının bu maddeye aykırı hükümleri uygulanmaz" fıkrasını ekledi. Yani toplu yapı yönetim planının değiştirilmesine ilişkin çoğunluk kuralı artık yönetim planıyla ağırlaştırılamıyor.

Kiracı mı Öder, Ev Sahibi mi?

Burada iki ayrı ilişkiyi birbirinden ayırmak gerekiyor.

Yönetime karşı: Borçlu kat malikidir. Ancak KMK m.22/1'e göre bağımsız bölümde kira sözleşmesine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette yararlanan kişi de gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından malikle birlikte müştereken ve müteselsilen sorumludur. Yani yönetim, aidat borcu için malike de kiracıya da gidebilir. m.18 de kat maliklerinin borçlarına dair hükümlerin kiracılara uygulanacağını ayrıca belirtir.

Ancak kiracının sorumluluğunun bir sınırı var: Kiracı, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı kadar sorumludur ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Örneğin aylık kirası 15.000 TL olan bir kiracıdan, malikin 40.000 TL'lik aidat borcunun tamamı istenemez. Kiracının bu şekilde yaptığı ödeme de ev sahibine karşı kira ödemesi sayılır.

Ev sahibi ile kiracı arasında: Aidatı kimin üstleneceği kira sözleşmesine bağlıdır. Uygulamada olağan aidatın kiracıya, çatı yenileme ve güçlendirme gibi yapıya kalıcı değer katan büyük giderlerin malike bırakılması yaygındır. Ancak belirleyici olan sözleşmenizdir. Sözleşmede açık hüküm yoksa bu ayrım tartışma yaratabilir. Kira sözleşmesi imzalarken bu maddeyi açıkça yazdırmanızı öneririm.

Kiracı aleyhine takibe başlamadan önce yönetimlerin bilmesi gereken ince noktalar var: gecikme tazminatının kiracı için hangi tarihten itibaren işlediği, kiracılığın takip tarihinde sürüp sürmediği ve malikin davaya katılmasının gerekip gerekmediği. Bu noktaları Yargıtay kararlarıyla aidatta gecikme tazminatı, faiz ve zamanaşımı yazımızda ayrıca ele aldık.

Aidat Ödenmezse Ne Olur? Yönetimin Elindeki Araçlar

Bu bölüm yönetimler için, ama sakinlerin de başlarına ne gelebileceğini bilmesi gerekiyor. Kanun yönetime beş ayrı araç veriyor.

1. İcra takibi ve "İİK 68 belgesi" avantajı

KMK m.20/2'ye göre gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında diğer kat maliklerinden her biri ya da yönetici dava açabilir veya icra takibi yapabilir. Yöneticinin görevleri arasında da bu açıkça sayılmıştır (m.35/i).

Yönetim için asıl kritik hüküm m.37'nin son fıkralarından biridir: Kesinleşen işletme projeleri ve kat malikleri kurulunun işletme giderleriyle ilgili kararları, İcra ve İflas Kanunu m.68/1'de sayılan belgelerden sayılır. Toplu yapılarda blok kat malikleri, toplu yapı temsilcileri ve geçici yönetim kurulu kararları da aynı niteliktedir (m.72/2).

Bunun önemi şu: Borçlu ödeme emrine itiraz ederse yönetim, uzun bir alacak davası açmak yerine icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir. Bu yol çok daha hızlıdır.

Ancak bu avantaj yalnızca doğru belgeyle işler. Yargıtay, KMK m.37 anlamında kesinleşmiş bir işletme projesine ya da kurulun işletme giderleriyle ilgili bir kararına dayanmayan, örneğin yalnızca hesap ekstresine ve tahmini bütçeye dayanan bir takipte, itirazın kaldırılması kararını bozmuştur.2 Yeni sistemde bunun anlamı açık: Yönetimin elindeki en güçlü belge, kurulun onayladığı işletme projesidir. Proje onaylatılmadan yapılan takipler itiraz aşamasında zayıf kalır.

2. Aylık %5 gecikme tazminatı

KMK m.20/2'ye göre gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı öder. Bu oran 2007'de 5711 sayılı Kanunla yüzde ondan yüzde beşe indirildi. Kiracının sorumluluğu da gecikme tazminatını kapsar (m.22/1).

Aylık %5, yıllık bazda %60'a karşılık gelir ve borçlu için ciddi bir yüktür. Bununla birlikte uygulamada en çok hata burada yapılıyor. Özellikle tazminatın hangi tarihten itibaren işlemeye başlayacağı ve ayrıca yasal faiz istenip istenemeyeceği konularında yönetimlerin yaptığı hesaplar, itirazın iptali davalarında kısmen reddediliyor. Kısmi red de yönetime yargılama gideri ve karşı taraf vekâlet ücreti olarak geri dönüyor. Bu iki soruyu, Yargıtay kararlarıyla birlikte ayrı bir yazıda ayrıntılı olarak inceledik.

3. Kanuni ipotek

Borç malikten ve kiracıdan da alınamazsa, KMK m.22/2 yönetime daha güçlü bir araç veriyor. Mahkemece tespit edilen borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, yöneticinin (yoksa kat maliklerinden birinin) yazılı istemiyle, borç tutarı kadar diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek tescil edilir. Buradaki şarta dikkat: İpotek için borcun bir mahkeme kararıyla tespit edilmiş olması gerekir.

İpoteğin pratik etkisi büyüktür. Malik daireyi satmak ya da krediye konu etmek istediğinde ipotek karşısına çıkar.

4. Alacağın önceliği

KMK m.22/3'e göre kat maliklerinin, gider borcunu ödemeyen kat malikinden ya da diğer sorumlulardan olan alacakları önceliklidir.

5. En ağır yaptırım: Bağımsız bölümün devri

KMK m.25'e göre bir kat maliki diğerlerinin haklarını çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, diğer kat malikleri o bağımsız bölümün mülkiyetinin kendilerine devrini hâkimden isteyebilir. Kanun bazı durumlarda bu çekilmezliğin her halde mevcut olduğunu kabul eder. Bunlardan biri doğrudan aidatla ilgilidir: Ortak gider ve avans borçlarını ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olmak (m.25/3-a).

Bu yolun bir "el koyma" olmadığını belirtmeliyim. Dairenin mülkiyeti, hükme en yakın tarihteki değeri kat malikine ödenerek devredilir. Davanın açılması için kural olarak diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar alması gerekir. Dava hakkı, bu kararın öğrenilmesinden itibaren altı ay ve her halde beş yıl içinde kullanılmalıdır. Uygulamada nadir başvurulan bir yoldur. Ama sürekli ödemeyen bir malik için caydırıcı bir seçenek olarak masadadır.

Uyuşmazlık Çıkarsa: Hangi Mahkeme, Hangi Süre?

  • Görevli mahkeme: KMK'nın uygulanmasından doğan her türlü uyuşmazlık sulh hukuk mahkemesinde görülür (KMK Ek m.1). İtirazın kaldırılması talebi ise icra mahkemesine yapılır.
  • Arabuluculuk: 6325 sayılı Kanun m.18/B'ye göre KMK'dan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. İcra takibi başlatmak için arabuluculuk gerekmez. Ancak takibe itiraz edildikten sonra itirazın iptali davası açılacaksa bu şarta dikkat edilmelidir.
  • Kurul kararına itiraz: Aidatı ya da işletme projesini belirleyen kurul kararına karşı çıkmak isteyen malik, KMK m.33'e göre sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açabilir. Süreler kısadır: Toplantıya katılıp karşı oy kullanan malik için karar tarihinden itibaren bir ay; toplantıya katılmayan malik için kararı öğrenmesinden itibaren bir ay, her halde karar tarihinden itibaren altı ay. Toplantıya katılıp kararı kabul eden ya da karşı oy kullanmayan malik ise kural olarak iptal davası açamaz. Yok veya mutlak butlanla sakat kararlarda süre şartı aranmaz.

Sakinler için buradaki mesaj şu: Aidata itirazınız varsa ödemeyi durdurmak, en kötü seçenektir. Hem aylık %5 gecikme tazminatı işler, hem de m.25'teki "iki yılda üç takip" eşiğine yaklaşırsınız. Doğru yol, kurulda karşı oy kullanmak ve bir ay içinde iptal davası açmaktır.

Yönetimler İçin Kontrol Listesi

  • 1. İşletme projesini kurulda onaylatın. 2026 sonrasında yöneticinin projesi yalnızca geçicidir ve en geç üç ay içinde kurul kararına bağlanmalıdır. Onaylanmış proje, takipte elinizdeki en güçlü belgedir.
  • 2. Geçici projede artış sınırını aşmayın. Mevcut bir proje varken yapılan geçici projede artış, bir önceki yılın yeniden değerleme oranını geçemez.
  • 3. Bildirimi belgeleyin. Projeyi kat maliklerine ve fiilen yararlananlara imza karşılığında ya da taahhütlü mektupla bildirin. Bu bildirimin tarihi, ileride gecikme tazminatının başlangıç tarihi tartışmasında önem kazanır.
  • 4. Kararı ve dökümü birlikte gönderin. Takipten önce borçluya, özellikle kiracıya, kurul kararını ve borç dökümünü içeren bir ihtar göndermek hem tazminatın başlangıç tarihini netleştirir hem de itiraz ihtimalini düşürür.
  • 5. Gecikme tazminatını doğru hesaplayın. Yanlış başlangıç tarihi, kısmi red ve vekâlet ücreti demektir.
  • 6. Defteri tutun, hesabı verin. Yönetici bütün giderleri karar defterine yazmak ve belgeleri saklamakla, her takvim yılının ilk ayında da kurula hesap vermekle yükümlüdür (m.36, m.39).

Sakinler İçin Kontrol Listesi

  • 1. Yönetim planınızı isteyin ve okuyun. Aidatın eşit mi, arsa payına göre mi, metrekareye göre mi paylaşılacağını o belirler.
  • 2. Aidatın dayanağını sorun. Kurulda onaylanmış bir işletme projesi var mı, yoksa yönetici geçici bir projeyle mi aidat istiyor? Geçici projeyse artış sınırına uyulmuş mu?
  • 3. Kurula katılın. 2026 değişikliğinden sonra aidat kurulda belirleniyor. Katılmamak, sesinizi kullanmamak demek.
  • 4. İtirazınızı süresinde yapın. Karşı oy kullanın ve bir ay içinde iptal davası açın. Ödemeyi kesmeyin.
  • 5. Lüks yenilik kararlarında m.43'ü hatırlayın. Çok masraflı ya da lüks bir yenilikten faydalanmak istemiyorsanız bunu açıkça bildirin.
  • 6. Kiracıysanız sözleşmenize bakın. Yönetime karşı sorumluluğunuz kira bedelinizle sınırlıdır ve ödediğiniz tutar kiradan düşülür. Ev sahibinizle aranızdaki paylaşım ise sözleşmenize bağlıdır.

İster site ya da apartman yönetiminde görev alın, ister kat maliki ya da kiracı olun: bu adımlarla uğraşmak istemiyorsanız süreci baştan sona avukatınız olarak biz yürütelim, size sadece merak ettiklerinizi sormak kalsın 🙂

Sonuç: Aidat Borcu Kesin, Tutarı ve Usulü ise Sınırlı

Aidat ödemek zorunluluğu tartışmaya açık değil. Kullanmamak, oturmamak, faydalanmamak bu borcu ortadan kaldırmıyor. Ama bu borcun tutarını yönetici tek başına belirleyemiyor. 2026 değişikliğinden sonra aidatın asıl dayanağı kurulun onayladığı işletme projesi. Yöneticinin tek başına yapabileceği artış da yasal bir tavana bağlandı.

Yönetimler için ders şu: Onaylanmış proje, doğru bildirim, doğru hesap. Bu üçü olmadan yapılan takipler itiraz aşamasında zayıflıyor. Sakinler için ders şu: İtirazın yeri kurul ve mahkemedir, ödememek değil.

Evim boş, hiç oturmuyorum. Aidatı ödemesem olur mu?

Olmaz. KMK m.20/1-c, bağımsız bölümün durumu nedeniyle ortak yerlerden faydalanmaya ihtiyaç olmadığını ileri sürerek gider payından kaçınılamayacağını açıkça düzenliyor. Boş daire için de aidat borcu doğar.

Yönetici bu yıl aidata %80 zam yaptı. Bu yasal mı?

Duruma göre değişir. Yürürlükte bir işletme projesi varken yöneticinin hazırladığı geçici projede artış, bir önceki yılın yeniden değerleme oranını geçemez (m.37, 2026 değişikliği). Artış kurulun onayladığı bir projeyle yapıldıysa, bu karara karşı bir ay içinde iptal davası açabilirsiniz. Ancak kurulun bu oranın üzerinde karar alıp alamayacağı henüz yargı kararlarıyla netleşmiş değil.

Aidata "7 gün içinde itiraz etmezsem kesinleşir" diye duydum. Hâlâ geçerli mi?

Hayır. 7 günlük itiraz mekanizmasını düzenleyen cümle, 22 Mayıs 2026'da yürürlüğe giren 7579 sayılı Kanunla yürürlükten kaldırıldı. Artık işletme projesi kat malikleri kurulunda onaylanıyor. İtirazın yolu kurulda oy kullanmak ve gerekirse kurul kararına karşı iptal davası açmak.

Kiracıyım. Ev sahibim aidatı ödemediği için yönetim bana geliyor. Ödemek zorunda mıyım?

Kira bedelinizle sınırlı olarak evet. KMK m.22/1'e göre malikle birlikte sorumlusunuz. Ancak sorumluluğunuz ödemekle yükümlü olduğunuz kira miktarıyla sınırlıdır ve yaptığınız ödeme kira borcunuzdan düşülür. Bu ödemeyi yaptığınızı belgelemeniz ve ev sahibinize bildirmeniz önemlidir.

Yönetim gecikme tazminatını aidatın ait olduğu aydan itibaren hesaplıyor. Doğru mu?

Her zaman değil. Yargıtay, özellikle kurul toplantısına katılmayan malikler ve kiracılar bakımından tazminatın borcun öğrenildiği ya da tebliğ edildiği tarihten itibaren işlemesi gerektiği görüşündedir. Bu konuyu kararlarıyla birlikte ayrı yazımızda ele aldık.

Yeni aldığım dairenin eski malikten kalma aidat borcu var. Bunu ben mi öderim? Müteahhitten teslim alacağım daire için aidat ne zaman başlar?

Bu sorular kendine özgü cevapları olan ayrı bir konu. Teslim edilmemiş ve yeni devralınan dairelerde aidat yazımızda ayrıntılı olarak inceledik.

Aidat uyuşmazlıklarında kaybedilen genellikle hak değil, belge ve süre oluyor. Yönetim için onaylanmış bir proje, sakin için bir aylık iptal davası süresi her şeyi belirliyor. Çanakkale ve çevresinde site ve apartman yönetimlerine, kat maliklerine ve kiracılara aidat alacakları, icra takipleri ve kurul kararlarının iptali konularında Çanakkale Gayrimenkul Avukatı olarak hukuki destek sunuyorum. Takip süreçleri için icra hukuku sayfamıza da göz atabilir, iletişim sayfamızdan bana ulaşabilirsiniz.

Kaynak Kararlar ve Mevzuat

  1. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 2017/4411 E., 2018/7960 K., 06.12.2018 tarih. Asansörsüz bir apartmana asansör yapılması talebinde; asansör onaylı mimari projede varsa tüm kat maliklerinin rızasının gerekmeyeceğine ve maliklerin giderden arsa payları oranında sorumlu olacağına, projede yoksa asansörün KMK m.42 anlamında faydalı mı yoksa m.43 anlamında lüks yenilik mi olduğunun keşif ve uzman bilirkişi incelemesiyle belirlenmesi gerektiğine ilişkindir. ↩ Metne dön
  2. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, 2015/2571 E., 2015/13642 K., 14.05.2015 tarih. KMK m.37'nin 2026 değişikliğinden önceki metnini aktarır. Kesinleşmiş işletme projesine veya kat malikleri kurulunun işletme giderlerine ilişkin kararına dayanmayan, genel kurul tutanağı ve tahmini bütçeye dayanan aidat takibinde itirazın kaldırılmasına karar verilemeyeceğine ilişkindir. ↩ Metne dön
  3. 7579 sayılı Tapu Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, m. 3, 4 ve 5 (Kabul: 07.05.2026; Resmî Gazete: 22.05.2026, Sayı: 33261; yürürlük: yayım tarihi). KMK m.35/d, m.37 ve m.70'te değişiklik yapar. ↩ Metne dön
  4. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 18, 20, 22, 25, 28, 33, 35, 36, 37, 39, 40, 43, 70, 72 ve Ek m.1 (güncel metin, 22.05.2026 itibarıyla); 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m. 68; 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B; 213 sayılı Vergi Usul Kanunu mükerrer m. 298.
İletişime Geç ← Blog Listesine Dön