Yeni bir binada ya da sitede aidat tartışması çoğu zaman anahtarlar teslim edilmeden başlıyor. Binanın bir kısmında insanlar oturuyor, bir kısmı hâlâ şantiye. Bazı daireler müteahhidin üzerinde ve satılmayı bekliyor. Arsa sahibinin daireleri henüz teslim edilmemiş. Alıcı sözleşmeyi imzalamış ama tapuyu almamış. Yönetim ise her ay asansör, temizlik, güvenlik ve elektrik faturasını ödemek zorunda.

Soru basit: Bu dairelerin aidatını kim öder? Cevap ise üç ayrı soruya bağlı:

  • Binada Kat Mülkiyeti Kanunu uygulanmaya başladı mı?
  • Yönetime karşı kim borçlu?
  • Müteahhit, arsa sahibi ve alıcı kendi aralarında bu yükü nasıl paylaşıyor?

Yazının sonunda da yeni ev alanların en sık sorduğu soruyu cevaplıyorum: Eski malikten kalan aidat borcu bana geçer mi?

Aidat borcunun genel kurallarını site aidatı rehberimizde, gecikme tazminatı ve zamanaşımını da ayrı bir yazıda anlattık. Bu yazı yeni binalara ve el değiştiren dairelere özgü sorulara odaklanıyor.

İlk Soru: Binada KMK Uygulanıyor mu?

Yeni binaların çoğu, iskân alınıp kat mülkiyetine geçilene kadar kat irtifakı aşamasındadır. Kat irtifakı, henüz tamamlanmamış bir yapıdaki bağımsız bölümler üzerinde kurulan bir haktır. Bu aşamada KMK'nın yönetime ilişkin hükümleri kendiliğinden uygulanmaz. (İskânın hiç alınamadığı durumda alıcının haklarını iskânı olmayan daire yazısında ayrıca anlattım.)

KMK m.17/3 bu geçişi şöyle düzenliyor: "Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır."

Yani iki şart birlikte aranıyor:

  • Yapı fiilen tamamlanmış olmalı. Resmi iskân şart değil, ama inşaatın fiilen bitmiş olması gerekiyor.
  • Bağımsız bölümlerin en az üçte ikisi fiilen kullanılıyor olmalı.

Yargıtay bu şartları sıkı uyguluyor. 18. Hukuk Dairesi'nin 2016 tarihli bir kararında, kat irtifakının kurulmuş olmasının KMK'nın uygulanması için tek başına yeterli olmadığı vurgulandı. Dava konusu dönemde bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmadığı için uyuşmazlığa genel hükümlerin uygulanması gerektiğine karar verildi.1

20. Hukuk Dairesi'nin 2019 tarihli kararındaki olay daha da öğretici. Beş bloklu bir sitede, bir kooperatife ait 39 daire için aidat takibi yapılmıştı. Belediye yazısına göre blokların dördü %90-95 seviyesindeydi, bir blok ise ancak %25 tamamlanmıştı. Yargıtay, bir blok hâlâ inşaat halinde olduğu için KMK hükümlerinin uygulanamayacağına karar verdi. Dava sulh hukuk mahkemesinde değil asliye hukuk mahkemesinde görülmeliydi.2

KMK uygulanmıyorsa ne değişir?

Bu, yönetimler için çok önemli. KMK'nın yönetime tanıdığı araçlar, KMK uygulanmıyorsa ortadan kalkar:

  • Aylık %5 gecikme tazminatı istenemez. Bu bir KMK yaptırımıdır. Genel hükümlere göre ancak yasal faiz istenebilir.
  • Görevli mahkeme değişir. Sulh hukuk yerine asliye hukuk mahkemesi görevlidir. Yanlış mahkemede açılan dava görevsizlikle döner ve aylar kaybedilir.
  • Kurul kararının ve işletme projesinin "İİK 68 belgesi" sayılması avantajı (KMK m.37 ve m.72) KMK'ya dayanır. KMK uygulanmıyorsa itirazın kaldırılması yolu zorlaşır.
  • Borcun dayanağı değişir. Yargıtay bu durumda hizmetten fiilen yararlananların karşılığı sebepsiz zenginleşme veya vekâletsiz iş görme hükümlerine göre ödemesi gerektiğini kabul ediyor. Bu durumda ispat yükü çok daha ağırdır.3

Pratik sonuç: Yeni bir binada yönetimi devralan kişi, takip yapmadan önce yapının fiilen tamamlanıp tamamlanmadığını ve dairelerin kaçta kaçının kullanıldığını belgelemelidir. Taşınma tarihlerini gösteren abonelik kayıtları, yönetim kayıtları ve fotoğraflar, üçte iki şartının ispatında işe yarar.

Yönetime Karşı Kim Borçlu?

KMK uygulanıyorsa kural açık: Aidattan kat maliki, yani tapuda bağımsız bölümün sahibi görünen kişi sorumludur (KMK m.20). Buna ek olarak, bağımsız bölümden kira, oturma hakkı ya da başka bir sebeple sürekli yararlanan kişi de malikle birlikte müteselsilen sorumludur (m.22/1).

Bu kuralın yeni binalardaki sonuçları şöyle:

  • Müteahhidin adına kayıtlı, satılmamış daireler: Tapuda malik müteahhit olduğu sürece aidatı müteahhit öder. Dairelerin boş olması, satışa hazır beklemesi ya da hiç kullanılmaması sonucu değiştirmez. KMK m.20/1-c'ye göre ortak yerlerden faydalanmaya ihtiyaç olmadığını ileri sürerek aidattan kaçınılamaz.
  • Arsa sahibinin adına kayıtlı daireler: Yönetime karşı borçlu tapudaki maliktir, yani arsa sahibidir. Daire henüz teslim edilmemiş olsa bile yönetim aidatı arsa sahibinden isteyebilir. Arsa sahibi ile müteahhit arasındaki anlaşma yönetimi bağlamaz. Bu anlaşma, aşağıda anlatacağım iç ilişkide önem kazanır.
  • Tapusu henüz devredilmemiş ama teslim edilmiş daireler: Tapudaki malik sorumludur. Ancak daireyi teslim alıp kullanan alıcı da "sürekli yararlanan" sıfatıyla sorumlu tutulabilir. Aşağıda bu konuya ayrıca değiniyorum.

Arsa Sahibi ile Müteahhit Arasında: Sözleşme Ne Diyor?

Kat karşılığı (arsa payı karşılığı) inşaat sözleşmelerinde en sık görülen uyuşmazlıklardan biri şu: Arsa sahibine düşen daireler henüz teslim edilmemişken yönetim aidat istiyor. Arsa sahibi "daire bana teslim edilmedi, bu masraf müteahhidin" diyor.

Burada iki ilişkiyi ayırmak gerekiyor:

  • Dış ilişki (yönetime karşı): Tapuda malik kimse o öder.
  • İç ilişki (arsa sahibi ile müteahhit arasında): Sözleşme ve teslim tarihi belirler. Yönetime ödeme yapmak zorunda kalan taraf, sözleşmeye göre bu yükü taşıması gereken diğer taraftan ödediğini geri isteyebilir.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'nin 2011 tarihli kararı bu ayrımı çok iyi gösteriyor. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde "mal sahipleri kendilerine ait daireleri kiraya vermedikleri veya satmadıkları sürece ortak giderlere katılmayacaklardır. Bu masraflar bu süre zarfında müteahhit tarafından karşılanacaktır" hükmü vardı. Arsa sahipleri dairelerini teslim almadan önceki dönemin merkezi doğalgaz giderini apartmana ödemek zorunda kalmışlardı. Sonra bu tutarı yükleniciden istediler. İlk derece mahkemesi, doğalgaz gideri ortak gider değildir diyerek davayı reddetti. Yargıtay kararı bozdu. Merkezi ısıtmada yakıt gideri KMK m.20/1-b'deki ortak tesis işletme gideridir ve sözleşme dikkate alındığında teslimden önceki dönemin sorumlusu yüklenicidir.4

Sözleşmede böyle açık bir hüküm yoksa da teslim tarihi önemini korur. Yargıtay 23. Hukuk Dairesi'nin 2018 tarihli bir kararına konu sözleşmede yüklenici, işi anahtar teslimi yapmayı üstlenmişti. Yüklenici, arsa sahibinin dairelerine düşen apartman giderlerini arsa sahibinden istedi. Daire, ilk derece mahkemesinin teslimin hangi tarihte yapıldığını belirlemeden karar vermesini bozdu. Kararın vurguladığı noktalar şunlar:

  • Teslimin gerçekleştiğini ispat yükü, gideri isteyen yüklenicidedir.
  • Harcamaların gerçekliği ayrıca denetlenmelidir.
  • Arsa sahibi, ancak sözleşmede üstlendiği kalemlerden sorumlu tutulabilir.5

Arsa sahipleri için pratik sonuç: Kat karşılığı sözleşmesi imzalarken teslimden önceki dönemin ortak giderlerinin yükleniciye ait olduğunu açıkça yazdırın. Teslimi de mutlaka tarihli bir tutanakla yapın. Yönetim aidat isterse ödeyin, çünkü yönetime karşı borçlusunuz. Ödediğinizi sonra sözleşmeye dayanarak yükleniciden geri isteyin.

Kat karşılığı sözleşmelerindeki diğer riskleri müteahhit binayı bitirmediğinde arsa sahibinin hakları yazımızda ele aldık.

Alıcı İçin: Aidat Tapuyla mı Başlar, Teslimle mi?

Yeni daire alanların en çok sorduğu soru bu. Kural olarak cevap tapu. Aidat borcu kat maliki sıfatına bağlıdır ve malik tapuda görünen kişidir. Tapuyu almadığınız dönemin aidatından kural olarak malik sıfatıyla sorumlu değilsiniz.

Ancak önemli bir istisna var. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi'nin 2018 tarihli kararındaki olayda alıcı daireyi 2009'da tapudan satın almıştı. Yönetim ise 2007-2009 yıllarının aidatını takip yoluyla ondan tahsil etti. Alıcı ödediğini geri istedi ve ilk derece mahkemesi davayı kısmen kabul etti. Yargıtay kararı bozdu. Gerekçesi KMK m.22'ydi: Bağımsız bölümden "başka bir sebebe dayanarak" sürekli yararlanan kişi de aidattan malikle birlikte sorumludur. Yönetim, alıcının tapudan önceki dönemde daireyi bu şekilde kullandığını ileri sürmüştü. Mahkemenin bu iddiaya ilişkin delilleri toplaması gerekiyordu.6

Yani:

  • Daireyi tapudan önce teslim alıp oturmaya başladıysanız, tapu henüz sizde olmasa bile o dönemin aidatından yönetime karşı sorumlu tutulabilirsiniz.
  • Daire size teslim edilmediyse ve kullanmadıysanız, tapudan önceki dönemin aidatı tapudaki malike, yani çoğunlukla müteahhide aittir.

Yönetim planı da bu konuda özel bir düzenleme içerebilir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi'nin 2021 tarihli bir kararına konu olan büyük bir toplu konut projesinin yönetim planında şöyle bir hüküm vardı: Tapu devri yapılmamış konutların ortak giderleri önce konutun tahsis edildiği alıcıdan istenecek, ancak alıcıdan tahsil edilemezse (aciz vesikasıyla) idareden talep edilecekti. Daire, yönetim planının taraflar arasında sözleşme niteliğinde olduğunu ve uyuşmazlıkta öncelikle uygulanacağını belirtti.7 Satın aldığınız projenin yönetim planını okumanızın bir sebebi de bu.

Eski Malikten Kalan Aidat Borcu Yeni Malike Geçer mi?

İkinci el daire alanların en büyük korkusu bu. Kısa cevap: Kural olarak geçmez.

Aidat borcu, borcun doğduğu dönemde kat maliki olan kişinin kişisel borcudur. Taşınmaza bağlı bir yük gibi el değiştirmez. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi bu ilkeyi şöyle ifade ediyor: "her kat malikinin kendi döneminde yaptığı ödemelerden sorumlu olacağı". Bu nedenle yeni malik de ancak satın aldığı tarihten sonra ödediği ortak giderler üzerinde hak iddia edebilir.8 Aynı mantık borç için de geçerlidir: Önceki malikin döneminde doğan borçtan o dönemin maliki sorumludur. 20. Hukuk Dairesi de 2018 kararında genel giderlerden asıl sorumlunun kat maliki olduğunu ve malikin payına düşen borç ödeninceye kadar bu sorumluluktan kurtulamayacağını belirtti.6 Yani daireyi satmak eski malikin borcunu sona erdirmez.

Ancak iki durumda dikkatli olmanız gerekir:

  • Kanuni ipotek tescil edilmişse: KMK m.22/2'ye göre, mahkemece tespit edilen aidat borcu için bağımsız bölüm üzerine kanuni ipotek tescil edilebilir. İpotek ayni bir hak olduğu için taşınmazın kimde olduğuna bakılmaksızın taşınmazı takip eder. Tapuda böyle bir ipotek varsa, borç kişisel olarak size geçmese bile daire bu borcun teminatı olmaya devam eder.
  • Tapudan önce daireyi kullandıysanız: Yukarıda anlattığım "sürekli yararlanan" sorumluluğu devreye girebilir.

Uygulamada yönetimler bazen eski borç ödenmeden yeni malike aidat kartı açmamak ya da kapı kartı vermemek gibi baskı yollarına başvuruyor. Bu tür uygulamaların hukuki bir dayanağı yoktur. Yeni malik, eski malikin borcunu ödemeye zorlanamaz.

Kontrol Listeleri

Daire alıyorsanız

  • 1. Tapu kaydına bakın. Beyanlar ve rehinler hanesinde aidat borcu için tescil edilmiş bir kanuni ipotek var mı?
  • 2. Yönetimden borç durumu yazısı isteyin. İkinci el alımda satıcıdan, yönetimin daire için güncel aidat borcu olmadığını gösteren bir yazı getirmesini isteyin.
  • 3. Satış sözleşmesine madde koyun. "Devir tarihine kadar doğmuş aidat ve ortak gider borçları satıcıya aittir" hükmü, olası bir tartışmada elinizi güçlendirir.
  • 4. Yeni projede yönetim planını okuyun. Tapudan önceki dönemin gideri kime yüklenmiş?
  • 5. Teslim tarihini belgeleyin. Anahtarı ne zaman aldığınız, aidatın başlangıcı için belirleyici olabilir.

Arsa sahibiyseniz

  • 1. Sözleşmede teslimden önceki giderleri açıkça yükleniciye bırakın.
  • 2. Teslimi tarihli bir tutanakla alın. Eksik varsa tutanağa ihtirazi kayıt düşün.
  • 3. Yönetim aidat isterse ödeyin ve belgeleyin. Ardından sözleşmeye dayanarak yükleniciye rücu edin.

Yönetimdeyseniz

  • 1. KMK'nın uygulanıp uygulanmadığını kontrol edin. Yapı fiilen tamamlandı mı? Bölümlerin üçte ikisi kullanılıyor mu? Tek bir blok bile inşaat halindeyse sonuç değişebilir.
  • 2. Doğru kişiye gidin. Tapudaki malik ve dairede fiilen oturan kişi. Eski malikin borcunu yeni malikten istemeyin.
  • 3. Doğru mahkemeyi seçin. KMK uygulanmıyorsa asliye hukuk mahkemesi görevlidir.

Alıcı, arsa sahibi, müteahhit ya da yönetim; hangi tarafta olursanız olun: bu adımlarla uğraşmak istemiyorsanız süreci baştan sona avukatınız olarak biz yürütelim, size sadece merak ettiklerinizi sormak kalsın 🙂

Teslim gecikmesinin kendisi nedeniyle neler isteyebileceğinizi İnşaattan Daire Aldım, Teslim Gecikiyor yazısında anlattım.

Sonuç: Tapu, Teslim ve Sözleşme

Yeni binalarda aidat sorusunun cevabı üç belgede saklı. Tapu, yönetime karşı kimin borçlu olduğunu gösterir. Teslim tutanağı, kimin daireyi fiilen kullanmaya başladığını ve iç ilişkide yükün kime geçtiğini gösterir. Sözleşme ve yönetim planı ise taraflar arasındaki paylaşımı belirler. Bu üç belgeyi baştan düzgün kuran herkes, sonradan aidat tartışmasına girmek zorunda kalmaz.

Müteahhit satamadığı daireler için aidat ödemek zorunda mı?

Evet. Tapuda malik müteahhit olduğu sürece, dairelerin boş olması aidat borcunu ortadan kaldırmaz (KMK m.20/1-c). Ancak binada KMK henüz uygulanmıyorsa, yani yapı fiilen tamamlanmamış ya da bölümlerin üçte ikisi kullanılmıyorsa, borç KMK'ya göre değil genel hükümlere göre değerlendirilir.

Daire bana teslim edilmedi ama yönetim aidat istiyor. Ödemek zorunda mıyım?

Tapuda malik sizseniz (örneğin kat karşılığı inşaatta arsa sahibiyseniz), yönetime karşı sorumlusunuz. Ancak sözleşmenizde teslimden önceki giderler yükleniciye bırakılmışsa, ödediğinizi yükleniciden geri isteyebilirsiniz. Tapu henüz size geçmediyse ve daireyi kullanmıyorsanız, kural olarak o dönemin aidatından sorumlu değilsiniz.

Tapuyu almadan önce eve taşındım. O aylar için aidat öder miyim?

Büyük ihtimalle evet. Yargıtay'a göre bağımsız bölümden tapu dışındaki bir sebeple sürekli yararlanan kişi de KMK m.22 uyarınca aidattan malikle birlikte sorumludur.

Eski malikin aidat borcu yüzünden yönetim bana kapı kartı vermiyor. Ne yapabilirim?

Aidat borcu, borcun doğduğu dönemdeki malikin kişisel borcudur ve kural olarak size geçmez. Yönetimin bu borcu sizden istemesinin ya da buna dayanarak ortak yerleri kullanmanızı engellemesinin hukuki dayanağı yoktur. Sulh hukuk mahkemesinden hâkimin müdahalesini isteyebilirsiniz (KMK m.33). Ayrıca, bu engellemenin ceza hukuku bakımından sonuçları da olabileceğinden Cumhuriyet başsavcılığına şikâyette bulunma yolu da açıktır.

Yeni binalarda aidat tartışmaları çoğu zaman aidatın kendisinden değil, kimin, hangi tarihten itibaren ödeyeceği sorusundan çıkıyor. Çanakkale ve çevresinde arsa sahiplerine, müteahhitlere, alıcılara ve site yönetimlerine kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, teslim süreçleri ve aidat uyuşmazlıklarında Çanakkale Gayrimenkul Avukatı olarak hukuki destek sunuyorum. İletişim sayfamızdan bana ulaşabilirsiniz.

Kaynak Kararlar ve Mevzuat

  1. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 2016/574 E., 2016/5343 K., 30.03.2016 tarih. Kat irtifakının kurulu olmasının KMK'nın uygulanması için tek başına yeterli olmadığına; bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmıyorsa genel hükümlerin uygulanacağına ve asliye hukuk mahkemesinin görevli olduğuna ilişkindir. ↩ Metne dön
  2. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 2018/47 E., 2019/1673 K., 12.03.2019 tarih. Sitedeki bir blok inşaat halindeyken KMK m.17/3 şartlarının gerçekleşmediğine ve davanın asliye hukuk mahkemesinde görülmesi gerektiğine ilişkindir. ↩ Metne dön
  3. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 2022/2712 E., 2022/6385 K., 05.04.2022 tarih. KMK kapsamında ortak yönetim planı bulunmayan parseller arasında, hizmetten fiilen yararlananların karşılığı sebepsiz zenginleşme veya vekâletsiz iş görme hükümlerine göre ödemekle yükümlü olduğuna ilişkindir. ↩ Metne dön
  4. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 2010/5396 E., 2011/8109 K., 30.12.2011 tarih. Kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre arsa sahiplerinin bağımsız bölümleri teslim almadan önceki döneme ait merkezi doğalgaz giderinden sorumlu olmadığına ve bu giderin yükleniciye ait olduğuna ilişkindir. ↩ Metne dön
  5. Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, 2015/7964 E., 2018/2573 K., 03.04.2018 tarih. Anahtar teslimi kararlaştırılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, yüklenicinin arsa sahibinden ortak gider isteyebilmesi için teslim tarihinin belirlenmesi gerektiğine ve ispat yükünün yüklenicide olduğuna ilişkindir. ↩ Metne dön
  6. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 2017/3332 E., 2018/7504 K., 26.11.2018 tarih. Genel giderlerden asıl sorumlunun kat maliki olduğuna; tapudan önceki dönemde bağımsız bölümden sürekli yararlanan kişinin KMK m.22 uyarınca sorumlu tutulabileceğine ve bu iddiaya ilişkin delillerin toplanması gerektiğine ilişkindir. ↩ Metne dön
  7. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 2020/10802 E., 2021/9358 K., 23.06.2021 tarih. Tapu devri yapılmamış konutların ortak giderlerini önce alıcılara yükleyen yönetim planı hükmünün sözleşme niteliğinde olduğuna ve öncelikle uygulanacağına ilişkindir. ↩ Metne dön
  8. Yargıtay (kapatılan) 18. Hukuk Dairesi, 2013/10272 E., 2013/10987 K., 09.09.2013 tarih. Her kat malikinin kendi döneminde yaptığı ödemelerden sorumlu olduğuna ve yeni malikin ancak satın aldığı tarihten sonra ödediği ortak giderler yönünden talepte bulunabileceğine ilişkindir. ↩ Metne dön
  9. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 17, 20, 22, 33, 37, 72 ve Ek m.1.
İletişime Geç ← Blog Listesine Dön